|
Ile
kosztuje nowy dom?
Budowa
domu, szczególnie po raz pierwszy, to dla
inwestorów
realizacja marzeń o wygodzie, spokoju, przytulnej atmosferze,
komforcie. Za każdym razem budowa jest, z praktycznego punktu widzenia,
realizacją projektu inwestycyjnego. Inwestycją czasu oraz pieniędzy.
Gotowy dom również generuje pewne stałe koszty, z
których
najistotniejsze to koszty ogrzewania i koszty kredytu. Przygotowując
się do budowy należy więc porównać ze sobą nakłady konieczne
do
poniesienia i planowane zyski z takiej inwestycji. W przypadku własnego
domu zyski to przede wszystkim zrealizowane marzenia ale
również
czynniki bardzo wymierne, np. obniżka miesięcznych kosztów
utrzymania w stosunku do obecnego miejsca zamieszkania (odpada czynsz,
fundusz remontowy, abonament za parking, niższe koszty
ogrzewania).
Poniżej
zamieszczamy informacje, które mogą być pomocne wszystkim
inwestorom rozważającym budowę własnego domu, niezależnie od tego jaką
technologią i w jaki sposób zamierzają realizować marzenia.
m.
in.:
- jakie są całkowite koszty
inwestycji
Ponadto, dla budujących zamieszamy do pobrania wzór umowy o
roboty budowlane oraz wzór umowy o pełnienie funkcji
kierownika
budowy.
Jakie są całkowite koszty
inwestycji
Na początek dwa założenia:
1. W prowadzonej analizie kosztów zakładamy, że nie bierzemy
pod
uwagę kosztów związanych z elementami dekoracyjnymi domu i
terenu. Ostateczne wykończenie, dobór materiałów,
kolorów, faktur ma podstawowe znaczenie dla jakości życia
mieszkańców domu. Jednak, ponieważ decyzje takie są
całkowicie
indywidualne i nieporównywalne, nie będą analizowane.
2. Podajemy koszty orientacyjne, na podstawie zrealizowanych inwestycji
lub aktualnych ofert, kosztorysów. Koszty te mogą
różnić
się w zależności od pory roku, regionu kraju, zastosowanych
materiałów itp.
Skoncentrujemy się na analizie następujących kosztów, jakie
składają się na gotowy, nowy dom:
- koszt zakupu działki budowlanej
- koszt uzbrojenia terenu
- koszty procedur administracyjnych:
projektu, uzgodnień, prac geodezyjnych
- koszty budowy (do stanu tzw.
deweloperskiego, czyli bez elementów dekoracyjnych)
- koszty utrzymania po wybudowaniu
Działka budowlana i uzbrojenie
terenu
Kwestię cen zakupu działek budowlanych zostawiamy wyspecjalizowanym
agencjom oraz portalom z ogłoszeniami o nieruchomościach. Rozważając
wybór działki budowlanej należy jednak pamiętać, by do ceny
ziemi doliczyć koszt uzbrojenia terenu. W polskich realiach
doprowadzenie wody i kanalizacji do budynku leży po stronie inwestora,
mimo iż wg prawa to obowiązek władz lokalnych. Prąd doprowadzany jest
najczęściej przez przedsiębiorstwo energetyczne do granicy działki,
podobnie jak gaz przez gazownię, w ramach opłaty przyłączeniowej, pod
warunkiem, że rozbudowa sieci energetycznej i gazowej jest opłacalna
dla dostawcy gazu i prądu.
Orientacyjne koszty (netto) uzbrojenia terenu wyglądają następująco:
- wodociąg – ok 100
– 150 zł/mb (materiał + robocizna, z wykopem)
- kanalizacja – ok 200
– 250 zł/mb (materiał + robocizna, z wykopem)
- szambo prefabrykowane
– od 1 400 zł (materiał)
- oczyszczalnie przydomowe
– od 2 500 zł (materiał)
- prąd – ok 100 zł/mb
(materiał + robocizna, z wykopem)
- gaz – ok 120
– 150 zł /mb (materiał + robocizna, z wykopem)
Na
koszty budowy znaczący wpływ ma też ukształtowanie terenu oraz warunki
gruntowe. Im większy spadek terenu, tym większe koszty prac ziemnych i
fundamentowych. Zakup działki z gruntem gliniastym znajdującej się np.
dodatkowo na dole wzniesienia skutkować będzie zaleganiem wody po
opadach, w trakcie roztopów, co w konsekwencji może wymagać
wykonania drenażu terenu.
Następne zagadnienie to dojazd do domu. Idealnie, gdy działka budowlana
znajduje się przy drodze publicznej, które została wykonana
i
utrzymywana przez administrację publiczną. Wtedy zostaje do pokrycia
jedynie koszt podjazdu. W przypadku dróg prywatnych oraz
takich,
gdzie droga jest publiczna ale faktycznie jest jedynie wytyczona na
mapie koszty utwardzenia i utrzymania drogi może być spory. W przypadku
wspólnej prywatnej drogi dojazdowej dla większej ilości
działek
należy dopilnować, by sposób współfinansowania
nakładów na budowę i eksploatacje drogi był jasno określony
między właścicielami, najlepiej w formie umowy notarialnej.
Orientacyjny koszt wykonania podjazdu:
- z kostki betonowej (netto): od
80 zł/m2 (materiał + robocizna)
Podsumowując:
przy zakupie terenu należy kierować się zasadą, by to suma
kosztów związanych z terenem była jak najniższa (cena
działki +
uzbrojenie + prace ziemne + droga dojazdowa). Przy
porównywaniu
ofert nieruchomości może okazać się, że pozornie droga działka,
która jest uzbrojona, płaska, leży na wzniesieniu przy
asfaltowej drodze gminnej będzie optymalnym
wyborem.
Koszt
procedur administracyjnych
Budowa
domu
wymaga dopełnienia następujących formalności: uzyskanie pozwolenia na
budowę oraz zgłoszenie zakończenia budowy. Pozwolenie na budowę to
przede wszystkim koszty projektu budowlanego (indywidualny lub gotowy +
adaptacja do warunków lokalnych) oraz aktualizacja mapy do
celów projektowych, którą wykonuje geodeta. Przy
zgłoszeniu zakończenia budowy konieczne jest wykonanie inwentaryzacji
geodezyjnej budowy, tzn. naniesienie na mapę domu wraz z
przyłączami.
Orientacyjne koszty (netto) wyglądają następująco:
- projekt indywidualny: od 5 000 zł
(prosty dom, sam budynek, bez instalacji)
- projekt gotowy: od 1 000 zł
(najczęściej kompletny, razem z instalacjami wew.)
- adaptacja projektu typowego: od
1000 zł
- aktualizacja mapy do
celów projektowych: od 500 zł (najczęściej ok 1000 zł)
- inwentaryzacja powykonawcza: od 500
zł (najczęściej ok 1000 zł )
Koszty
budowy zależą od
- wybranego projektu
- wybranych materiałów
- technologii wykonania
- sposobu organizacji budowy
Projekt
Oczywistym
jest fakt, że im mniejszy dom zostanie zaprojektowany, tym będzie
tańszy w budowie. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż istnieje
optymalny pod względem kosztów budowy i utrzymania układ
domu:
rzut na planie prostokąta, parter i poddasze użytkowe, dach dwuspadowy.
Koszt fundamentu, dachu i stropu rozkłada się w takim domu na dwie
kondygnacje. W dachu dwuspadowym wykonuje się mniej rynien i rur
spustowych, mniej strat materiału jest przy pokryciu dachu i zabudowie
karton-gips na poddaszu, szybciej i taniej ociepla się elewację, zwarta
bryła oznacza tańsze ogrzewanie.
Technologia
Wybrany
projekt można zrealizować w różnej technologii. Z wyborem
technologii wiąże się poziom kosztów bezpośrednich, czyli to
ile
faktycznie kosztują prace budowlane i materiały oraz poziom
kosztów pośrednich: koszty nadzorów, czy to
kierownika
budowy, czy to inspektora nadzoru inwestorskiego, koszty finansowe,
ochrona, ubezpieczenie, koszty wynajęcie mieszkania na czas
budowy. Na ten poziom kosztów największy wpływ ma
czas
budowy – im dłużej trwa budowa, tym drożej. Fakt ten
przemawia na
korzyść technologii szybkich, prefabrykowanych.
Sposób
organizacji budowy
Realizację
budowy można zlecić w całości wyspecjalizowanej firmie –
generalnemu wykonawcy, który odpowiedzialny będzie za
organizację wszystkich koniecznych prac budowlanych, administracyjnych,
projektowych oraz za nadzór, ochronę, ubezpieczenie budowy.
Druga droga to budowa systemem gospodarczym i samodzielne wykonywanie
jak największej liczy prac, w tym budowlanych. Sposób ten
daje
wyraźne oszczędności, umożliwia ścisłą kontrolę jakości wykonywanych
prac i materiałów, jest jednak znacznie bardziej
absorbujący,
oznacza „pracę na drugi etat” na budowie.
W
praktyce
najbardziej efektywne jest zlecenie budowy stanu surowego
wyspecjalizowanej firmie i wykonanie systemem gospodarczym prac
wykończeniowych. Korzyści dla inwestora są następując: stan surowy
łatwo sprawdzić przy odbiorze (jest projekt i wymiary, łatwo sprawdzić,
z jakich materiałów został zbudowany), oszczędności
kosztów na tym etapie przy budowie systemem gospodarczym są
stosunkowo niewielkie, istnieje konieczność zastosowania
specjalistycznego sprzętu. Prace wykończeniowe ściśle nadzorowane lub
wykonywane przez inwestora gwarantują wysoką staranność wykonania,
zastosowania odpowiednich materiałów (tych, które
inwestor faktycznie wybrał i za które zapłacił),
oszczędności
kosztów są wyższe dla tego etapu.
Przykładowe koszty budowy domu
Poniżej
przedstawiamy przykłady kosztów bezpośrednich realizacji
domów jednorodzinnych na IV kw 2011r. Dane opracowane
zostały na
podstawie informacji o zakończonych realizacjach, ofert firm
budowlanych, ofert producentów domów
gotowych oraz
danych kosztorysowych. Wybrane zostały różnorodne projekty i
technologie. Koszty zilustrowane zostały wskaźnikiem średniej ceny m2
budynku, by możliwe było ich porównanie i by inwestorzy
mogli
posłużyć się tymi wielkościami przy kalkulacji swojej inwestycji.
Przyjęto następujące definicje:
- stan zero = roboty ziemne,
fundamentowe,
rozprowadzenie kanalizacji w fundamencie, posadzka, izolacja cieplna i
hydroizolacja fundamentu
- stan surowy otwarty (SSO) = stan
zero + konstrukcja budynku (ściany, stropy, konstrukcja dachu)
- stan surowy zamknięty (SSZ) = stan
surowy + kominy, poszycie dachu, stolarka okienna i drzwiowa
- stan wykończony na zewnątrz = stan
surowy
zamknięty + elewacja (jest to standard wykonania oferowany często przez
producentów domów gotowych)
- stan deweloperski = stan wykończony
na zewnątrz + instalacje wewnętrzne, tynki, wylewki, ocieplenie poddasza
Dom zrealizowany w technologii tradycyjnej, budowa systemem
gospodarczym, SSO:
1181 zł brutto /m2
Dom zrealizowany w technologii tradycyjnej, budowa zlecona firmie, SSO:
1355 zł brutto / m2
Dom zrealizowany w technologii tradycyjnej, budowa zlecona firmie, stan
dew.:
2580 zł brutto / m2
Oferta wykonania domu w technologii prefabrykowanej drewnianej, stan
wykończony na zewnątrz, bez fundamentu:
2022 zł /m2
Oferta wykonania domu w technologii tradycyjnej, generalny wykonawca,
stan dew.:
od 2471 zł do 3031 zł /m2
Dom w technologii tradycyjnej, wskaźnik stosowany przez jedno z biur z
gotowymi projektami, stan dew.:
1625 zł netto/m2
Dom w technologii tradycyjnej, wskaźnik stosowany przez jedno z biur z
gotowymi projektami, SSZ.:
948 zł netto /m2
Dom zrealizowany w technologii SCS, budowa zlecona podwykonawcom, stan
dew.:
2031 zł/m2
Oferta wykonania domu w technologii SCS, SSO bez fundamentu:
od 400 do 500 zł netto /m2
Dom w technologii SCS, kosztorys dla stanu dew., budowa zlecona firmie:
2 265 zł netto /m2
Dom w technologii SCS, kosztorys dla stanu wykończonego na zewnątrz,
budowa zlecona firmie :
1 509 zł netto /m2
Przykładowe
koszty wykonania poszczególnych etapów budowy
Ceny z materiałem
- Płyta fundamentowa (stan zero)
energooszczędna, warstwa izolacji 15 cm: 253 zł netto / m2
- Pokrycie dachu
blachodachówką + obróbki blacharskie (dach
kopertowy): 90 zł netto /m2
- Elewacja (styropian 10cm, tynk): 72
zł netto /m2
- Wylewki cementowe: 35 zł netto /m2
- Zabudowa karton-gips, jednostronna,
wełna mineralna 15 cm: 66 zł netto /m2
- Zabudowa karton-gips, dwustronna,
wełna mineralna 5 cm: 75 zł netto /m2
- Zabudowa karton-gips, sufit
podwieszany, wełna mineralna 20 cm, dwie warstwy płyty: 97 zł netto /m2
- Drzwi zewnętrzne stalowe,
atestowane: 2 000 zł netto / szt.
- Okna PCV, białe, U=1,0: 5 643 zł
netto/ komplet (7 szt.)
Ceny samej robocizny
- Układanie pokrycia dachowego,
gont/blachodachówka: 30 zł netto/m2
- Układanie pokrycia dachowego,
dachówka ceramiczna / cementowa: 40 zł netto/m2
- Ocieplenie poddasza wełną
mineralną: 30 zł netto /m2
- Zabudowa karton – gips,
ściana: 20 zł netto /m2
- Zabudowa karton – gips,
sufit podwieszany: 30 zł netto /m2
- Montaż okien: 15 zł netto / mb
- Instalacja elektryczna: 25 zł netto
/ pkt
- Instalacja wodociągowa: 100 zł
netto / pkt
- Instalacja c.o.: 100 zł netto / pkt
- Instalacja kanalizacyjna: 50 zł
netto / pkt
Koszty
utrzymania gotowego domu,
które
nie zależą od trybu życia domowników (jak np. zużycie prądu
do
oświetlenia, czy zużycie wody) ale są wynikiem decyzji podjętych
podczas budowy, to przede wszystkim koszty ogrzewania i koszty
finansowe. Dla określonej oferty finansowej wysokość raty kredytu
zależy od wysokości poniesionych kosztów budowy. W przypadku
kosztów ogrzewania z reguły jest tak, że im większe nakłady
zostaną zainwestowane w izolacje cieplne i wydajne źródła
ciepła, tym niższe koszty ogrzewania ponoszone będą podczas
eksploatacji.
W
wyniku
istnienia takiej zależności można oszacować optymalny pod względem
kosztów poziom inwestycji w ocieplenie domu i instalację
grzewczą. Na podstawie ofert kredytowych z września 2011 można
obliczyć, że każdy tysiąc złotych kredytu złotówkowego
zaciągniętego na 30 lat wiąże się z koniecznością miesięcznej
spłaty raty w wysokości 6 zł. Dzięki temu można łatwo ocenić
efektywność inwestycji w izolację i ogrzewanie: jeżeli każdy kolejny
tysiąc złotych daje oszczędności miesięczne na kosztach ogrzewania
większe niż 6 zł, inwestycja jest opłacalna. Jeżeli oszczędności są
mniejsze, nie opłaca się ponosić dodatkowych nakładów.
Przy
obecnych
cenach gazu ziemnego (ok. 2,2 zł /m2) ograniczenie zużycia gazu z 200
m3 miesięcznie do 100 m3 miesięcznie oznacza oszczędności 220 zł
miesięcznie. Oznacza to, że opłacalna staje się inwestycje w izolacje i
instalacje c.o. do wysokości aż 36 000 zł.
Podsumowanie
Pomysłów na budowę jest wiele. Nie istnieje jedno idealne
rozwiązanie dla każdego, więc zamiast podsumowania – kilka
spostrzeżeń wynikających z istniejącej obecnie na rynku struktury cen.
- Inwestycja w działkę budowlaną
drogą w zakupie może dać duże oszczędności podczas budowy.
- Można oszczędzić znaczną część
nakładów, gdy inwestor, przynajmniej częściowo, przyjmuje
rolę generalnego wykonawcy.
- Tani dom to dom ciepły.
- Nowe technologie dają realne,
istotne
oszczędności kosztów utrzymania, kosztów
pośrednich
budowy oraz oszczędność czasu przeznaczonego na budowę, przy
porównywalnej wysokości kosztów bezpośrednich
budowy.
|
